ECONOMIA

Governo recepisce la direttiva europea sui mutui

Casa, chi salta sette rate di mutuo rischia l'esproprio

A proporre una rivoluzione nei pignoramenti è il ministro Boschi con un decreto legislativo sui finanziamenti ipotecari che recepisce la direttiva europea sui mutui che cambia le norme per l’esproprio

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Roma

Governo pronto a cambiare le norme per l’esproprio veloce della casa in caso di morosità, da parte del proprietario, delle rate del mutuo. A proporre una rivoluzione nei pignoramenti è stata il ministro Boschi che, attraverso il suo dicastero, ha trasmesso alla Camera l’atto del governo n. 256 che modifica alcuni punti salienti del testo unico della Finanza. Il decreto legislativo recepisce la direttiva europea sui mutui, la 2014/17/UE A.G. n. 256. Nel farlo, sostengono fonti del ministero dell'Economia e delle Finanze, si è scelta "la soluzione migliore per il consumatore-debitore, cioè quella che gli consente di non perdere tutto perché il creditore gli deve riconoscere la differenza tra il valore dell'immobile e l'importo del credito non rimborsato". 

7 rate di mutuo non pagate e la banca si prende la casa
Il nocciolo sta nel nuovo articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario, che disciplina i casi di "inadempimento del consumatore" evitando le procedure di esecuzione. La legge prevede che se il debitore salta il pagamento di sette rate del mutuo, il finanziatore può adottare le procedure per "gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti" e, tra queste, la banca e il sottoscrittore del mutuo possono inserire nel contratto la previsione che la casa ipotecata venga restituita alla banca, perché sia venduta, in caso si verifichino sette mancati pagamenti. In questo modo, la banca può rientrare del finanziamento, fatto salvo l'obbligo di restituire al consumatore l'incasso extra ricavato.

Per accelerare il recupero dei crediti inesigibili da parte degli istituti di credito, viene cancellato l’articolo 2744 del codice civile, che vieta il cosiddetto "patto commissorio" e cioè "il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore". Il superamento di questo divieto permette quindi alle banche di entrare direttamente in possesso dell’immobile e metterlo in vendita. Uno snellimento delle procedure in caso di inadempimento del pagatore: in Italia, le escussioni immobiliari sono complesse e i tempi un incasso da una casa pignorata sono di circa 7 anni. Costituisce uno dei fulcri del problema delle sofferenze bancarie.

La Direttiva europea e le modifiche del Governo
La Direttiva disciplina (all'articolo 28) anche le ipotesi di morosità del consumatore. Si dice che "Gli Stati membri non impediscono alle parti di un contratto di credito di convenire espressamente che la  restituzione o il trasferimento della garanzia reale o dei proventi della vendita della garanzia reale è sufficiente a rimborsare il credito".

Ora il Governo, in sede di recepimento della Direttiva, dispone, con il decreto legislaltivo, che "le parti del contratto possono convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito o
successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all'eccedenza. Il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito scelto dalle parti di comune accordo con una perizia successiva all'inadempimento secondo quanto previsto all'articolo 120-duodecies". 

In sostanza, fanno notare le fonti del Mef, il prevedere la restituzione al consumatore dell'eventuale eccedenza e che il bene oggetto della garanzia debba essere stimato da un perito scelto di comune accordo tra le parti non è scontato e non è imposto dalla Direttiva ma è una scelta nazionale e fa rientrare questa disposizione nella tipologia di patto consentito dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione a legislazione vigente, il cosiddetto Patto marciano.

La Cassazione ha invece vietato il cosiddetto patto commissorio con il quale creditore e debitore convengono che, in caso di mancato pagamento, il bene dato in pegno o in ipoteca passi in proprietà del creditore anche se di valore più elevato rispetto al credito, senza prevedere il rimborso dell'eccedenza. E di conseguenza il legislatore italiano ha escluso questa possibilità nel recepimento della Direttiva.

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